マンションリノベーションとは

 

 そろそろ自分の家が欲しいと思い新築のマンションを探してみると、予算を超えてしまったり、間取りや内装が好みじゃなかったりなかなか思うようにいかないなぁ。なんて方が多いと思います。

そんな中で今、中古マンションを買って、自分の暮らしかたや趣味、家族構成に合わせ、間取りや内装を好みにオーダーメイドでリノベーションをするという選択が増えています。

 

どんな魅力があるのでしょうか?

まずはメリット、デメリットを見ていきましょう。

 

メリット

 

1)購入コストが抑えられ手が届きやすい。

2)新築に比べ物件が多くエリアが選びやすい。

3)購入時から物件価格が下がりにくい。

4)周辺環境をチェックできる。

5)管理状態が確認できる。

6)間取りや設備が自由に決められる。

 

「購入のしやすさ」は大きなメリットですね。すでに建っているので、管理状態や周辺環境などいろいろな確認がしやすいことも大きなメリットです。また現状では土地がなかなか見つからず、住みたいエリアを諦めることもしばしばあるのですが、土地の空きが多い時代に建てた物件なのでエリアが選びやすいこともポイントです。戸建てなどではありえないほど利便性の高い場所も候補となることもあります。最大のメリットはやはり自分好みにオーダーメイドできる点ですね。新築では決められた設備や間取りに自分を当てはめることしかできないですが、『中古マンション×リノベーション』なら自分の暮らしかたや趣味、家族構成に合わせ、間取りや内装を自由にオーダーメイドできます。

 

 

デメリット

 

1)質の悪いマンションを選んでしまうリスクがある。

2)ローン金利が高くなるケースがある。

3)リノベーションできない箇所もある。

4)マンションの共有部分に注意が必要。

 

デメリットは建物の知識がないと選ぶことが難しい点に尽きます。しかしその点についてはピクニックスタジオには土地のプロ、建物のプロ、リノベーションのプロが在籍し、住まいや暮らしにかかわる全てのことがご相談いただけます。気になる物件があればお気軽にお声掛けください。

 

 

 

 

 

じゃぁどんな中古マンションがいいのでしょうか?

 

物件の選び方で抑えておきたいポイントは7つ。

 

1. 20年未満、20年以上?築年数は何年なの?

2. 耐震強度は大丈夫?基準を満たしているの?

3. リフォーム前、リフォーム済みどっちがいいの?

4. その価格、本当に適正価格なの?

5. 共用部はどうなってるの?

6. 修繕計画・積立金は?

7. 希望のリノベーションはできるの?

 

この7点をしっかりと理解することが自分にとって良い物件を手に入れることにつながります。
ではこの7点についてもう少し詳しく解説していきます。

 

 

Point(1). 20年未満、20年以上?築年数は何年なの?

 

新築マンションは誰かが購入したその瞬間から「中古マンション」となり、鍵をまわすとその資産価値は購入金額よりも2割程下がるといわれています。
このため中古マンションは、同じような条件であれば新築よりも当然価格は低くなり、築年数が経てばより低くなる傾向になります。となると、古ければ古いほど安くていいじゃん。と思いがちですが、そこはちょっと注意が必要です。

確かに5年、10年と時が経つに従い下がり続けますが、築20年を過ぎると価格の下落が穏やかになる傾向があります。30年以降は下げ止まり傾向になりほぼ変動しなくなるのです。

お得感を目指すなら、築30年を目処にしてみるのもいいかもしれません。

 

逆に、中古といっても築5年10年の築浅マンションは、購入時点からまだまだ価値が下がる可能性が高いため、賢いおお得な買いものとは言いがたいのが実情です。

新築マンションの販売価格の内訳を紐解くと、約20〜30%が不動産業者の販売経費と利益分。例えば3000万円の新築マンションを購入したとしても、その資産価値は初めて鍵を開けた瞬間に20%下がり、2400万円になってしまいます。そして、そこから20年かけて建物価格の価値が減っていき、土地価格に近づくというわけです。

 

 

Point(2). 耐震強度は大丈夫?基準を満たしているの?

 

中古マンション購入検討で、気になるのが「耐震性」です。耐震性を確認するうえで最低限知っておきたい知識が3項目あります。順を追ってご紹介します。

 

①新耐震基準の物件と旧耐震基準の物件

 

1981年6月1日に、建築基準法の耐震基準が大幅改正され、この改正以前は旧耐震基準、以降は新耐震基準と呼ばれています。さらに新耐震基準でも2000年以降はより運用を厳格しています。これを2000年基準と呼んでいます。世間を騒がせた構造計算書偽装問題が2005年なので、2007年6月以降の建物は間違いなく最新の耐震基準に合わせて作られていると言っていいでしょう。

年代 内容・基準
2007年6月以降 マンションなど鉄筋コンクリート造の耐震性を強化(2005年の構造計算書偽装問題の反省点が盛り込まれた)
新耐震基準(2000年基準)
2000年6月以降

木造住宅の耐震性を強化(1995年の阪神淡路大震災の反省点が盛り込まれた)。
地耐力に応じた基礎構造が規定された。→ 地盤調査が事実上義務化された。

【壁量】震度6強から7の地震で倒壊しない、震度5強程度の地震で損傷しない壁量
【壁の配置バランス】四分割法もしくは偏心率計算を規定
【接合部】筋かい端部と耐力壁の柱頭・柱脚の規定を明確化

新耐震基準
1981年6月以降

震度6強以上の地震で倒れない。建物がこわれても最低限「建物内の人命を確保する」ことが目標。

【壁量】震度6強から7の地震で倒壊しない、震度5強程度の地震で損傷しない壁量
【壁の配置バランス・接合部】クギその他の金物を使用と明記など。 ただし、具体的な規定はなし。

旧耐震基準
1981年5月以前
震度5程度の地震に耐えることが目標(震度6以上は想定外)。

 

新耐震基準では、住宅やマンションなどの建築物を「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる」強さとすることが義務づけられています。

より安全な物件をお望みなら、もちろん2007年以降のマンションということになりますが、ではそれ以外の建物が安全ではないのでしょうか?実はそうとは言い切れません。耐震診断の結果、新耐震基準をクリアする耐震性が認められた物件もあれば、診断の上、耐震改修・耐震補強をおこなっているマンションもあります。

これらのことをふまえて、物件の耐震強度を確認することをおすすめします。

 

 

②マンションの管理状態

 

マンションの管理状態にも注目です。管理状態が不十分だと、耐震性能にまで影響を及ぼすケースもあります。マンションは必要な時期に必要な修繕を定期的におこなうことで永く使い続けることができます。マンションごとに修繕計画書があるはずなので、不動産会社を通じて入手し、履歴・計画を確認しましょう。

 

 

③立地の地盤

 

地震など災害に対する耐性は、地盤の強度が大きく影響します。液状化現象、土砂崩れ、浸水などの危険性がないか、土地の特徴や成り立ちを知ることでどうのように対策するのかなど事前に知ることができます。念のため、一度調べておくことをお勧めします。国土交通省がハザードマップを公開していまので、希望するエリアを検索して個人でも簡単に調べることができます。

▼国土交通省ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

 

 

 

Point(3). リフォーム前、リフォーム済みどっちがいいの?

 

 リノベーションを前提でマンションを購入する場合に特に気をつけたいのが、リフォーム済みかどうかです。リフォーム済み物件は見た目もよく、清潔感もあり、魅力的に映るかもしれませんが、リノベーションを前提とするなら見た目はあまり気にすることはありません。

リフォーム済みの物件と言うのは「リフォームしてきれいにしないと売れない」と考える不動産会社が見た目を整える意味でリフォームをしたものです。当然リフォーム費用がかかっています。その費用は物件価格に上乗せされている場合がほとんどです。

 

リノベーションを前提とする場合、全く無意味な場合が多く、無駄な費用となってしまいます。理想のリフォームに近づくにはなるべく無駄な出費を抑えて、自分の夢に費用をかけたいもの。リフォーム前の未改装物件をお勧めします。

 

 

 

Point(4). その価格、本当に適正価格なの?

 

物件には必ず適正価格があります。特に中古マンションの場合、比較的明確で、簡単に相場を調べることができす。適正価格からかけ離れた値段になっていないか、チェックすることで無駄な出費を抑えることができます。

世に出ている中古物件の価格を決めるのは売主様の自由意志で決定しています。そのため、売主さんの希望で相場よりも高い金額で売りに出ている物件も存在しています。また反対に、相場よりも安い物件もあります。その場合、所有権でなく土地の持ち分がない「借地権」の物件だったり、実際に住むことはできない投資用の「オーナーチェンジ」物件だったり、何らかの理由があることがほとんどです。

物件の適正価格はインターネットで同エリア、同条件の物件を見比べると感覚がつかめるので、高すぎず、安すぎない、相場に見合った物件探しをすることをおすすめします。

 

 

 

Point(5). 共用部はどうなってるの?

 

内装はリノベーションで変えられますが、変えられない部分があります。マンションの管理状態や共用部分がそれにあたります。お部屋の中だけでなく、事前に玄関扉、ポーチ部分やバルコニー、ベランダ部分、それにマンションのゴミ捨て場や自転車置き場、掲示板などをチェックするのがおすすめです。

例えば「玄関扉はキレイか」「ごみ置き場は清潔に使われているか」「植え込みが雑草だらけになっていないか」「掲示板に古い情報のチラシがいつまでも掲出されていないか」など、ご自身の目で確認してください。

築年数が古くてもしっかり管理されているマンションもあれば、築年数が浅くても管理が行き届いていない場合もあります。新しいマンションだからと言っても管理が行き届いていない、管理状態が悪いマンションは長く住むには考えものです。管理状態が良ければ、長く住むにはもちろん、売りに出す場合にも有利になることがほとんどです。

築年数に惑わされることなく、管理状態が良いマンションを見極めることが大切です。
また、自主管理のマンションも中にはありますが、注意が必要です。プロのアドバイスがなく住民だけで修繕計画などを立てなければならないだけでなく、住宅ローン借り入れの条件が不利になってしまうケースもあります。

 

 

Point(6). 修繕計画・積立金は?

 

マンションの品質を保つ上で最も重要なのが、計画的な修繕です。

国交省のガイドラインでは、大規模修繕は12年に一度実施し、外壁塗装や防水処理をおこなうよう推奨しています。

一回の大規模修繕にかかる費用は、1戸あたり100~120万円が目安。修繕積立金は、100~120万円×戸数相当の貯蓄があれば、次回の大規模修繕を余裕をもって迎えられるという計算になります。

大規模修繕を実施したばかりのマンションは、当然ですが貯蓄は少ない状態になっています。これにも注意が必要で、例えば、残高が全くないような状況になっていた場合、台風でガラスが割れたとか、エレベーターが動作不良を起こしたといった、突発的な状況に対応できるのかに不安が残ります。

そのため修繕の履歴や計画、積立金の積立状況は「重要事項説明書」でしっかりと事前確認しておきましょう。重要事項説明書には、使用目的、管理費との区分、管理組合の取り決めなどが記載されています。

また売主や管理組合が修繕積立金を滞納していると、買った人に支払い責任が生じてしまう場合もあるので滞納状況もチェックしておきましょう。また積立金の観点で考えると、戸数が少なすぎるマンションには一戸の積立金の負担が大きくなってしまうというデメリットがあります。

 

 

Point(7). 希望のリノベーションはできるの?

 

あらかじめリノベーションのイメージや希望のプランが固まっている場合は「そのプランが可能な物件か?」もチェックしておきましょう。

 

①建物構造

 

マンションの建物構造には2つのタイプがあります。

ラーメン構造と壁式構造です。

ラーメン構造は「柱」と「梁」で建物を『線』で支える構造です。「ラーメン」とはドイツ語で「枠」などの意味になります。戸建て住宅などの低層の建物から高層マンションなど規模の大きな建物でもこの壁構造がみられます。

壁のない自由な空間を作ることができ、壁ぶ制限されることがないため、比較的自由な間取りにつくることができます。

壁式構造は「壁」と「床」と「天井」といった『面』で建物を支える構造です。鉄筋コンクリート造の低層マンションで多く見られる構造です。

基本的に室内に柱や梁が出ないため、室内はすっきりとした空間になり、家具を配置しやすいのが特徴です。

この構造の違いにより、壁を取り払った広々としたLDKにしたいのであれば、壁で建物を支える「壁式構造」ではなく、壁を撤去できる「ラーメン構造」のほうが適しています。

また、リノベーションで人気の「梁や天井のコンクリート躯体あらわし」にしたいなら最上階は避けたいところ。配線やダクト配管などが天井裏にあることがほとんどなので、あらかじめ天井裏を確認して、天井の状態を確認しておくこともおすすめします。

 

②水回りの位置

 

水回りの位置にも注意が必要です。

給排水管が入っているパイプスペース(図面上で「PS」と表記)の位置によって、水回りの変更範囲が制限されます。

トイレやキッチン、お風呂などの水回り設備は、床下や壁の中を通ってPSの給排水管とつながっています。その排水管にはPSに向かって水が自然と流れやすいように傾斜をつけてあります。これを排水勾配といい、床下には勾配のための空間が必要になります。

PSから水回り設備の距離があるほどこの勾配と勾配のためのスペースが必要になり、床が上がるため、その分天井高が低くなります。

また、室内の排水管が長いとトラブル原因にもなりやすいため、通常水回り位置の変更はなるべくしないことがセオリーとなっています。

 

③ガス容量や電気容量

 

キッチンやお風呂といった住宅設備や断熱などの快適設備や給湯器やIHなどはリフォームで後から自由に交換できます。

ここで注意してほしいのは、築の古い物件の場合、マンション全体でのガスの供給容量や、電気の引込容量が低いことがあります。この限度のため新しい設備を導入できないケースもあります。

古いマンションは、各世帯にもともと取り付けられていたガス給湯器が、10号であることが多いのですが、近年では24号の給湯器を希望しているのが現状です。

古いマンションや低層、中層、高槽の旧公団(現在のUR都市整備機構)マンションなども、都市ガスを供給しているガス会社から、マンションへの本管の接続、供給能力から、ガス消費量が、1時間当り3万キロカロリー以下のガス給湯器にするように呼びかけられているマンションが多く存在します。一般的に、1時間当りのガス消費量、3万キロカロリー以下の給湯専用機は、16号以下になるため、希望に添えない場合があります。

電気容量についても、マンション全体に対する受変電設備の設備容量が有り、管理組合の規定で、限度アンペア容量を管理組合規定で、取り決めをしています。一般家庭では40Aあれば問題はないと思いますが、大きな容量を考えている場合には事前に確認しておくことが無難です。マンションなどの集合住宅の場合は、自分の世帯だけを大きな容量の設備機器などに出来ない場合もあるので、注意が必要です。

 

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